Цей посібник містить практичні шаблони Beancount та реальні приклади для поширених сценаріїв інвестування в нерухомість. Скопіюйте та адаптуйте ці шаблони для власних потреб обліку орендної нерухомості.
Перегляньте приклад книги обліку нерухомості в реальному часі:
Шаблон базового налаштування
Шаблон структури рахунків
; =============================================================================
; ШАБЛОН НАЛАШТУВАННЯ РАХУНКІВ НЕРУХОМОСТІ
; =============================================================================
; Рахунки активів нерухомості
1970-01-01 open Assets:RealEstate:Property
1970-01-01 open Assets:RealEstate:AccumDepreciation
1970-01-01 open Assets:RealEstate:CapitalImprovements
; Банківські рахунки
1970-01-01 open Assets:Bank:Checking
1970-01-01 open Assets:Bank:Savings
1970-01-01 open Assets:Bank:EscrowImpound
; Рахунки зобов'язань
1970-01-01 open Liabilities:Mortgage
1970-01-01 open Liabilities:SecurityDeposit
; Рахунки доходів
1970-01-01 open Income:RealEstate:Rent
1970-01-01 open Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm
1970-01-01 open Income:RealEstate:DepreciationRecapture
; Рахунки витрат
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:MortgageInterest
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:LoanOrigination
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyTax
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Insurance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyManagement
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Repairs
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Maintenance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Depreciation
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:ClosingCosts
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:SellingCosts
; Власний капітал
1970-01-01 open Equity:Opening
; Визначення об'єкта нерухомості
1970-01-01 commodity PROP123MAIN
name: "123 Main St, Anytown, CA 90210"
asset-class: "real-estate"
1970-01-01 commodity USDШаблони купівлі нерухомості
Початковий внесок + Іпотека
; Шаблон: Купівля нерухомості з іпотекою
YYYY-MM-DD * "Ескроу" "Початковий внесок — [DOWN_PCT]% від $[PRICE]"
Assets:RealEstate:Property 1 [COMMODITY] {[PRICE] USD, YYYY-MM-DD}
Assets:Bank:Checking -[DOWN_PAYMENT] USD
Liabilities:Mortgage -[LOAN_AMOUNT] USD
; Приклад: Нерухомість за $400,000 з внеском 20%
2024-03-15 * "Ескроу" "Початковий внесок — 20% від $400,000"
Assets:RealEstate:Property 1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
Assets:Bank:Checking -80,000.00 USD
Liabilities:Mortgage -320,000.00 USDВитрати на оформлення угоди
; Шаблон: Комісія за видачу кредиту
YYYY-MM-DD * "Кредитор" "Комісія за видачу кредиту — [PCT]% від $[LOAN]"
Expenses:RealEstate:LoanOrigination [FEE] USD
Assets:Bank:Checking -[FEE] USD
; Шаблон: Плата за право власності та послуги ескроу
YYYY-MM-DD * "Титульна компанія" "Страхування титулу, послуги ескроу, реєстрація"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Шаблон: Оцінка нерухомості
YYYY-MM-DD * "Оцінювач" "Оцінка нерухомості"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Приклад: Витрати на оформлення для кредиту на $320,000
2024-03-15 * "Кредитор" "Комісія за видачу кредиту — 1% від $320,000"
Expenses:RealEstate:LoanOrigination 3,200.00 USD
Assets:Bank:Checking -3,200.00 USD
2024-03-15 * "Титульна компанія" "Страхування титулу, послуги ескроу, реєстрація"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 2,800.00 USD
Assets:Bank:Checking -2,800.00 USD
2024-03-15 * "Оцінювач" "Оцінка нерухомості"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 450.00 USD
Assets:Bank:Checking -450.00 USDПочатковий ескроу-депозит
; Шаблон: Початковий ескроу-депозит при закритті угоди
YYYY-MM-DD * "Ескроу" "Початковий ескроу-депозит — податок на майно ([N] міс.) + страхування (1 рік)"
Assets:Bank:EscrowImpound [TAX_IMPOUND] USD
Expenses:RealEstate:Insurance [INSURANCE_PREPAID] USD
Assets:Bank:Checking -[TOTAL] USD
; Приклад: 3 місяці податку на майно + 1 рік страхування
2024-03-15 * "Ескроу" "Початковий ескроу-депозит — податок на майно (3 міс.) + страхування (1 рік)"
Assets:Bank:EscrowImpound 1,250.00 USD
Expenses:RealEstate:Insurance 1,800.00 USD
Assets:Bank:Checking -3,050.00 USDШаблони іпотечних платежів
Щомісячний платіж (тіло + відсотки) + Ескроу
; Шаблон: Щомісячний іпотечний платіж з ескроу
; Загальний платіж = Відсотки + Тіло кредиту + Ескроу
YYYY-MM-DD * "Банк" "Іпотечний платіж — [МІСЯЦЬ РІК]"
Expenses:RealEstate:MortgageInterest [INTEREST] USD
Liabilities:Mortgage [PRINCIPAL] USD
Assets:Bank:EscrowImpound [ESCROW] USD
Assets:Bank:Checking -[TOTAL] USD
; Приклад: 30-річна фіксована ставка, $320,000 під 7.0% річних
; Щомісячний P&I: $2,129.06, Ескроу: $566.67, Разом: $2,695.73
; Відсотки за 1-й місяць: $320,000 × 0.07 / 12 = $1,866.67
2024-04-01 * "Банк" "Іпотечний платіж — квітень 2024"
Expenses:RealEstate:MortgageInterest 1,866.67 USD
Liabilities:Mortgage 262.39 USD
Assets:Bank:EscrowImpound 566.67 USD
Assets:Bank:Checking -2,695.73 USD
; Відсотки за 2-й місяць: ($320,000 - $262.39) × 0.07 / 12 = $1,865.14
2024-05-01 * "Bank" "Іпотечний платіж — травень 2024"
Expenses:RealEstate:MortgageInterest 1,865.14 USD
Liabilities:Mortgage 263.92 USD
Assets:Bank:EscrowImpound 566.67 USD
Assets:Bank:Checking -2,695.73 USDВиплати з ескроу-рахунку
; Шаблон: Піврічна сплата податку на нерухомість з ескроу-рахунку
YYYY-MM-DD * "Податкова служба округу" "Податок на нерухомість — [ЧЕРГА] внесок"
Expenses:RealEstate:PropertyTax [AMOUNT] USD
Assets:Bank:EscrowImpound -[AMOUNT] USD
; Шаблон: Щорічний страховий платіж з ескроу-рахунку
YYYY-MM-DD * "Страхова компанія" "Поновлення страхування власника житла — рік [N]"
Expenses:RealEstate:Insurance [AMOUNT] USD
Assets:Bank:EscrowImpound -[AMOUNT] USD
; Приклад: Податок на нерухомість (\$5,000/рік, що сплачується раз на пів року)
2024-09-15 * "Податкова служба округу" "Податок на нерухомість — перший внесок"
Expenses:RealEstate:PropertyTax 2,500.00 USD
Assets:Bank:EscrowImpound -2,500.00 USD
; Приклад: Поновлення страхування
2025-03-15 * "Страхова компанія" "Поновлення страхування власника житла — рік 2"
Expenses:RealEstate:Insurance 1,850.00 USD
Assets:Bank:EscrowImpound -1,850.00 USDШаблони доходів від оренди
Щомісячна орендна плата з комісією за управління
; Шаблон: Щомісячна орендна плата з комісією за управління нерухомістю (PM)
YYYY-MM-DD * "Орендар" "Орендна плата за [МІСЯЦЬ РІК]"
Assets:Bank:Checking [NET_RENT] USD
Expenses:RealEstate:PropertyManagement [PM_FEE] USD
Income:RealEstate:Rent -[GROSS_RENT] USD
; Приклад: \$2,400/міс оренда з комісією за управління 8% (\$192)
2024-04-01 * "Орендар" "Орендна плата за квітень 2024"
Assets:Bank:Checking 2,208.00 USD
Expenses:RealEstate:PropertyManagement 192.00 USD
Income:RealEstate:Rent -2,400.00 USDОтримання страхової застави
; Шаблон: Отримання страхової застави (зобов'язання, НЕ дохід)
YYYY-MM-DD * "Орендар" "Страхова застава — оренда за [N] міс."
Assets:Bank:Checking [AMOUNT] USD
Liabilities:SecurityDeposit -[AMOUNT] USD
; Приклад: Страхова застава в розмірі місячної плати
2024-03-20 * "Орендар" "Страхова застава — оренда за 1 міс."
Assets:Bank:Checking 2,400.00 USD
Liabilities:SecurityDeposit -2,400.00 USDПовернення страхової застави
; Шаблон: Повернення страхової застави після закінчення терміну оренди
YYYY-MM-DD * "Орендар" "Повернення страхової застави — термін оренди закінчився"
Liabilities:SecurityDeposit [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Приклад: Повернення застави в повному обсязі
2025-11-01 * "Орендар" "Повернення страхової застави — термін оренди закінчився"
Liabilities:SecurityDeposit 2,400.00 USD
Assets:Bank:Checking -2,400.00 USDШаблони операційних витрат
Ремонт (поточні відрахування)
; Шаблон: Витрати на ремонт — повністю вираховуються в поточному році
YYYY-MM-DD * "[ПОСТАЧАЛЬНИК]" "[ОПИС]"
Expenses:RealEstate:Repairs [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Приклад: Ремонт системи кондиціонування
2024-05-18 * "HVAC Pro" "Ремонт кондиціонера — заміна конденсатора"
Expenses:RealEstate:Repairs 285.00 USD
Assets:Bank:Checking -285.00 USD
; Приклад: Ремонт сантехніки
2024-06-10 * "Joe's Plumbing" "Ремонт крана на кухні"
Expenses:RealEstate:Repairs 180.00 USD
Assets:Bank:Checking -180.00 USDОбслуговування (поточні відрахування)
; Шаблон: Витрати на регулярне обслуговування
YYYY-MM-DD * "[ПОСТАЧАЛЬНИК]" "[ОПИС]"
Expenses:RealEstate:Maintenance [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Приклад: Квартальний благоустрій території
2024-06-15 * "Green Lawn Care" "Квартальний благоустрій території — II квартал"
Expenses:RealEstate:Maintenance 360.00 USD
Assets:Bank:Checking -360.00 USD
; Приклад: Щорічна боротьба зі шкідниками
2024-10-20 * "PestShield" "Щорічна інспекція та обробка від термітів"
Expenses:RealEstate:Maintenance 350.00 USD
Assets:Bank:Checking -350.00 USDШаблони амортизації
Щомісячна лінійна амортизація
; Шаблон: Щомісячний запис амортизації (повний місяць)
; Вартість будівлі / 27.5 / 12 = сума за місяць
YYYY-MM-DD * "Амортизація" "[МІСЯЦЬ РІК]"
Expenses:RealEstate:Depreciation [MONTHLY_AMOUNT] USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -[MONTHLY_AMOUNT] USD
; Приклад: будівля вартістю \$320,000, щомісячно = \$320,000 / 27.5 / 12 = \$969.70
2024-04-30 * "Амортизація" "Квітень 2024"
Expenses:RealEstate:Depreciation 969.70 USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -969.70 USDПравило середини місяця (перший місяць)
; Шаблон: Амортизація за пів місяця при введенні в експлуатацію
; Використовується в місяці, коли об'єкт вводиться в експлуатацію
YYYY-MM-DD * "Амортизація" "[МІСЯЦЬ РІК] — пів місяця (введено в експлуатацію)"
Expenses:RealEstate:Depreciation [HALF_MONTH] USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -[HALF_MONTH] USD
; Приклад: Введено в експлуатацію 15 березня
; Пів місяця = \$969.70 / 2 = \$484.85
2024-03-31 * "Амортизація" "Березень 2024 — пів місяця (введено в експлуатацію)"
Expenses:RealEstate:Depreciation 484.85 USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -484.85 USDПравило середини місяця (місяць вибуття)
; Шаблон: Амортизація за пів місяця при вибутті
; Використовується в місяці, коли об'єкт продано або виведено з експлуатації
YYYY-MM-DD * "Амортизація" "[МІСЯЦЬ РІК] — пів місяця (вибуття)"
Expenses:RealEstate:Depreciation [HALF_MONTH] USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -[HALF_MONTH] USD
; Приклад: Продано 15 листопада
2025-11-15 * "Амортизація" "Листопад 2025 — пів місяця (вибуття)"
Expenses:RealEstate:Depreciation 484.85 USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -484.85 USDШаблони капітальних покращень
Записи про збільшення базисної вартості (Basis Addition)
; Шаблон: Капітальне покращення — збільшує базисну вартість
; НЕ є поточним відрахуванням витрат
YYYY-MM-DD * "[ПРОДАВЕЦЬ]" "[ОПИС]"
Assets:RealEstate:CapitalImprovements [СУМА] USD
Assets:Bank:Checking -[СУМА] USD
; Приклад: Заміна водонагрівача (подовжує термін служби)
2024-08-12 * "Home Depot" "Заміна водонагрівача — 50-галоновий газовий"
Assets:RealEstate:CapitalImprovements 1,800.00 USD
Assets:Bank:Checking -1,800.00 USD
; Приклад: Нова кухонна техніка (додає вартості)
2024-10-05 * "Lowe's" "Нова кухонна техніка — плита + посудомийна машина"
Assets:RealEstate:CapitalImprovements 4,200.00 USD
Assets:Bank:Checking -4,200.00 USDШаблони продажу нерухомості
Витрати на продаж
; Шаблон: Комісія ріелтора
YYYY-MM-DD * "Ріелтор" "Комісія з продажу — [PCT]% від $[SALE_PRICE]"
Expenses:RealEstate:SellingCosts [КОМІСІЯ] USD
Assets:Bank:Checking -[КОМІСІЯ] USD
; Шаблон: Витрати продавця на закриття угоди
YYYY-MM-DD * "Титульна компанія" "Витрати продавця на закриття угоди — [PCT]% від $[SALE_PRICE]"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [ВИТРАТИ] USD
Assets:Bank:Checking -[ВИТРАТИ] USD
; Приклад: 5% комісії + 1% витрат на закриття при продажу за $435,000
2025-11-15 * "Ріелтор" "Комісія з продажу — 5% від $435,000"
Expenses:RealEstate:SellingCosts 21,750.00 USD
Assets:Bank:Checking -21,750.00 USD
2025-11-15 * "Титульна компанія" "Витрати продавця на закриття угоди — 1% від $435,000"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 4,350.00 USD
Assets:Bank:Checking -4,350.00 USDПогашення іпотеки
; Шаблон: Погашення іпотеки під час закриття угоди
YYYY-MM-DD * "Банк" "Погашення іпотеки під час закриття угоди"
Liabilities:Mortgage [СУМА_ПОГАШЕННЯ] USD
Assets:Bank:Checking -[СУМА_ПОГАШЕННЯ] USD
; Приклад: Погашення залишку іпотечного кредиту
2025-11-15 * "Банк" "Погашення іпотеки під час закриття угоди"
Liabilities:Mortgage 314,744.09 USD
Assets:Bank:Checking -314,744.09 USDВизнання прибутку (Повернення амортизації + LTCG)
; Шаблон: Вибуття майна та визнання прибутку
; Загальний прибуток = Чистий дохід - Скоригована вартість
; Скоригована вартість = Початкова вартість + Покращення - Накопичена амортизація
; Розподіл: Повернення амортизації (§1250, макс. 25%) + LTCG (залишок)
YYYY-MM-DD * "Продаж" "Вибуття майна — визнання прибутку"
Assets:RealEstate:Property -1 [АКТИВ] {[ВАРТІСТЬ] USD, [ДАТА_КУПІВЛІ]}
Assets:RealEstate:CapitalImprovements -[ПОКРАЩЕННЯ] USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation [НАКОПИЧЕНА_АМОРТИЗАЦІЯ] USD
Assets:Bank:Checking [ЧИСТИЙ_ДОХІД] USD
Income:RealEstate:DepreciationRecapture -[ПОВЕРНЕННЯ] USD
Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm -[LTCG] USD
; Приклад: Продаж об'єкта вартістю $400K за $435K після амортизації $19,394 та покращень на $6K
; Скоригована вартість: $400,000 + $6,000 - $19,394 = $386,606
; Чистий дохід: $435,000 - $26,100 витрат на продаж = $408,900
; Загальний прибуток: $408,900 - $386,606 = $22,294
; Повернення амортизації: $19,394 (дорівнює накопиченій амортизації)
; LTCG (довгостроковий приріст капіталу): $22,294 - $19,394 = $2,900
2025-11-15 * "Продаж" "Вибуття майна — визнання прибутку"
Assets:RealEstate:Property -1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
Assets:RealEstate:CapitalImprovements -6,000.00 USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation 19,394.00 USD
Assets:Bank:Checking 408,900.00 USD
Income:RealEstate:DepreciationRecapture -19,394.00 USD
Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm -2,900.00 USDШаблон рефінансування
Погашення старої іпотеки, створення нової
; Шаблон: Рефінансування — погашення існуючої та створення нової іпотеки
YYYY-MM-DD * "Рефінансування" "Погашення старої іпотеки, нова на [TERM] років під [RATE]%"
Liabilities:Mortgage:OldLoan [СТАРИЙ_ЗАЛИШОК] USD
Liabilities:Mortgage:NewLoan -[НОВА_СУМА] USD
Assets:Bank:Checking [CASH_OUT] USD ; Сума виплати готівкою (якщо є)
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [ВИТРАТИ_НА_РЕФІ] USD
; Приклад: Рефінансування з 7.0% на 5.5%, виплата готівкою $15K
2025-06-01 * "Рефінансування" "Погашення старої іпотеки, нова на 30 років під 5.5%"
Liabilities:Mortgage:OldLoan 314,744.09 USD
Liabilities:Mortgage:NewLoan -330,000.00 USD
Assets:Bank:Checking 12,255.91 USD
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 3,000.00 USDШаблони перевірки балансу (Balance Assertion)
Звірка на кінець року
; Шаблон: Перевірка залишків на кінець року
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:Property 1 [АКТИВ]
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements [ВСЬОГО_ПОКРАЩЕНЬ] USD
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation -[ВСЬОГО_АМОРТИЗАЦІЇ] USD
YYYY-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit -[СУМА_ДЕПОЗИТУ] USD
; Приклад: Перевірка залишків на кінець 2024 року
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:Property 1 PROP123MAIN
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements 6,000.00 USD
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation -9,212.15 USD
2025-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit -2,400.00 USDТвердження після продажу (Assertions)
; Шаблон: Після продажу — всі рахунки нерухомості повинні бути нульовими
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:Property 0 [ВАЛЮТА_ОБЄКТА]
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements 0 USD
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation 0 USD
YYYY-MM-DD balance Liabilities:Mortgage 0 USD
YYYY-MM-DD balance Liabilities:SecurityDeposit 0 USD
YYYY-MM-DD balance Assets:Bank:EscrowImpound 0 USD
; Приклад: Перевірка після продажу
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:Property 0 PROP123MAIN
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements 0 USD
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation 0 USD
2025-12-01 balance Liabilities:Mortgage 0 USD
2025-12-01 balance Liabilities:SecurityDeposit 0 USD
2025-12-01 balance Assets:Bank:EscrowImpound 0 USDШаблони директив ціни (Price)
Квартальна оцінка вартості нерухомості
; Шаблон: Квартальна оцінка нерухомості
YYYY-MM-DD price [ВАЛЮТА_ОБЄКТА] [ЗНАЧЕННЯ] USD
; Приклад: Квартальні оцінки для 123 Main St
2024-03-15 price PROP123MAIN 400,000.00 USD
2024-06-30 price PROP123MAIN 405,000.00 USD
2024-09-30 price PROP123MAIN 412,000.00 USD
2024-12-31 price PROP123MAIN 418,000.00 USD
2025-03-31 price PROP123MAIN 425,000.00 USD
2025-06-30 price PROP123MAIN 430,000.00 USDДжерела для оцінки: Zillow Zestimate, оцінки Redfin, порівняльні продажі або професійна експертна оцінка.
Шаблон повернення коштів з ескроу-рахунку
Повернення після продажу
; Шаблон: Повернення залишку з ескроу-рахунку після продажу нерухомості
YYYY-MM-DD * "Банк" "Повернення з ескроу-рахунку — залишок коштів"
Assets:Bank:Checking [СУМА] USD
Assets:Bank:EscrowImpound -[СУМА] USD
; Приклад: Повернення залишку ескроу-рахунку кредитором
2025-11-30 * "Банк" "Повернення з ескроу-рахунку — залишок коштів"
Assets:Bank:Checking 2,666.73 USD
Assets:Bank:EscrowImpound -2,666.73 USDІнструкції з використання
- Скопіюйте відповідний шаблон для вашого типу транзакції.
- Замініть заповнювачі (вказані у [ДУЖКАХ]) фактичними значеннями.
- Налаштуйте назви рахунків відповідно до вашої структури (наприклад, додайте адресу об'єкта до шляху рахунку для портфелів з кількома об'єктами).
- Розрахуйте амортизацію за формулою: Вартість будівлі / 27.5 / 12 для отримання щомісячної суми.
- Задокументуйте розподіл вартості землі та будівлі у коментарях із зазначенням джерела (податковий оцінювач округу, експертна оцінка тощо).
- Перевірте розрахунки перед фіналізацією записів, особливо розподіл прибутку від продажу.
Найкращі практики
- Використовуйте послідовні правила найменування контрагентів та описів.
- Записуйте іпотечні платежі з точним розподілом на основну суму та відсотки згідно з графіком амортизації вашого кредитора.
- Відстежуйте капітальні поліпшення окремо від ремонтів — вони мають різний податковий статус.
- Вносьте амортизацію щомісяця для отримання точної проміжної фінансової звітності.
- Використовуйте твердження про залишок (balance assertions) наприкінці року, щоб виявити помилки введення даних перед поданням податкової звітності.
- Оновлюйте директиви цін щоквартально для актуальної оцінки портфеля.
- Документуйте обґрунтування класифікації витрат як ремонт або капітальне поліпшення.
Ці шаблони забезпечують надійну основу для обліку нерухомості в Beancount.io. Налаштуйте їх відповідно до вашого конкретного об'єкта, умов іпотеки та податкової ситуації.